Przedsiębiorcy często wynajmują nieruchomości, które stanowią w ich firmach środki trwałe. Jeszcze częściej lokale mieszkalne są przedmiotem najmu prywatnego – czy to w przypadku osób nieprowadzących działalności, czy w przypadku przedsiębiorców, którzy jednak oddzielają tą sferę od swojej działalności i mają do tego pełne prawo, co niejednokrotnie potwierdzały sądy administracyjne. Co jednak w sytuacji, gdy przedsiębiorca wynajmuje mieszkanie, które nie stanowi majątku firmy, ale przychody z najmu rozlicza w ramach działalności? Jak powinien potraktować późniejszą sprzedaż takiego mieszkania?
Mieszkanie na wynajem
Z powyższym pytaniem zwróciła się do organu kobieta prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami (własnymi i dzierżawionymi), która w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej jest właścicielką 4 nieruchomości – 3 lokali mieszkalnych oraz nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. We wniosku kobieta wskazała, że jej mąż również prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w branży budowlanej.
Wskazane we wniosku nieruchomości nie zostały kupione do działalności żadnego z małżonków, ale jako inwestycja (lokata posiadanego kapitału), zaś ich nabycie nastąpiło do majątku prywatnego. Później w żadnym momencie nieruchomości nie stanowiły składników majątku firmy żadnego z małżonków, nie były też tym samym amortyzowane. Zarówno mieszkania, jak i nieruchomość gruntowa zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży, nabycie było częściowo finansowane kredytem hipotecznym. Nieruchomości były i są wynajmowane, na początku po ich zakupie w ramach najmu prywatnego, od 2019 r. kobieta rozlicza najem w ramach swojej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem liniowym, jednak żadna z nich nie stanowi majątku firmowego – co zostało wskazane już na początku.
Małżonkowie planują sprzedać powyższe nieruchomości. Wnioskodawczyni wskazała we wniosku, że ani ona, ani jej mąż nie będą podejmować czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, nie udzielą żadnych pełnomocnictw do reprezentowania małżonków przy sprzedaży, a sprzedaż jest podyktowana chęcią zgromadzenia większej ilości gotówki w związku z niestabilną sytuacją geopolityczną na świecie.
W związku z powyższym pojawiło się pytanie w zakresie podatku dochodowego – czy z tytułu sprzedaży zarówno lokali mieszkalnych, jak i zabudowanej działki powstanie przychód do opodatkowania PIT?
W ocenie wnioskodawczyni taki przychód w działalności nie powstanie z uwagi na fakt, że sprzedaży podlegają lokale mieszkalne oraz działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, co oznacza, że taką sprzedaż należy traktować jak sprzedaż prywatną – a z uwagi na upływ 5-letniego okresu od nabycia powyższych nieruchomości, również nie powstanie przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Sprzedaż bez podatku z działalności
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z podatniczką.
W uzasadnieniu wskazał, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
- składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
- składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
- składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Przychodem z działalności gospodarczej jest przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz WNiP, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne.
Jednakże do przychodów powyższych nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem itd.
W związku z powyższym organ uznał za prawidłowe stwierdzenie, że sprzedaż nieruchomości o charakterze mieszkalnym, nawet wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nie stanowi przychodu z tej działalności. Dlatego u podatniczki nie powstanie przychód z działalności, a z uwagi na upływ pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomości zostały nabyte, nie powstanie również przychód ze sprzedaży nieruchomości prywatnie.
interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 19 lutego 2026 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.1004.2025.4.MS2
Najnowsze komentarze